¿Qué es mejor, rehipotecar o ampliar la hipoteca?

Son muchos los motivos por los que una persona podría plantearse la idea de hipotecar su vivienda. Algunas porque tienen que reparar algo que se ha dañado y otras simplemente porque están pensando en realizar una renovación para que una determinada área de su hogar luzca más moderna.

Independientemente de esos motivos, al concretar la hipoteca de la casa, una de las dudas más frecuentes es qué es mejor: ampliar la hipoteca o rehipotecar. Sobre la gestión a realizar es importante aclarar que los trámites a realizar en ambos casos son diferentes. Por eso, hay que conocer muy bien el significado de los 2 términos.

¿Tienes dudas sobre lo que debes hacer ante las entidades bancarias? Para que puedas saber cuál es la decisión que debes tomar, debes validar muy bien la información que hemos recopilado para ti en esta guía.



¿Ampliación de la hipoteca?

Cuando se habla de ampliación de la hipoteca es porque no vas a tener que cancelarla ante la entidad bancaria y realizar la apertura de una nueva, sino que probablemente lo que vas a acordar es aumentar el plazo o el capital.

En jerga financiera, el término que se utiliza para este proceso es “novación”. Simplemente significa que van a realizarse ciertos cambios en el contrato (características, plazo, importe, aumento del capital, tipo de interés o el índice de referencia).

A nivel de papeleo e incluso económicamente, conviene más solicitar una ampliación del importe. Básicamente porque el procedimiento a seguir es más sencillo. También porque no se tiene que entregar al banco lo que ha prestado, por lo que es más rentable esta opción.

Teniendo en cuenta toda esta información, este procedimiento debe realizarse siempre en la entidad bancaria donde se ha solicitado inicialmente la hipoteca. Precisamente el banco es quien decidirá si aprueba o no la solicitud.

Gastos relacionados con la ampliación

Los gastos que conlleva la ampliación pueden resumirse de la siguiente manera:

  • Comisión por renovación. Este ítem representa un porcentaje del capital total (dinero pendiente por amortizar más el que se solicita para la ampliación).
  • ID (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Esta cantidad debe abonarse y varía dependiendo de la comunidad autónoma. El valor casi siempre se sitúa entre el 0,5% y 1,5%.
  • Otro de los gastos que se incluyen es el de la gestoría, notaría y el Registro de la Propiedad.
  • Por último, la nueva tasación de la vivienda.

¿Rehipotecar?

La rehipoteca de una vivienda es otro de los procedimientos que puede realizarse cuando necesites cambiar las características de la hipoteca o las condiciones del contrato. A diferencia del anterior, éste es un proceso un poco más largo porque involucra dos tipos de acciones: cancelar la hipoteca actual y constituir una nueva.

El acuerdo se realizará directamente entre el interesado y el prestamista, quien en caso de no recibir el dinero que ha prestado podría incluso tomar la propiedad más los intereses que se generan durante la hipoteca.

Gastos relacionados con la rehipoteca

Como se tiene que cancelar la hipoteca actual y constituir una nueva, estos son los gastos que se generan:

  • Comisión por cancelación de la hipoteca, cantidad pendiente que se calcula en base al capital. El porcentaje varía dependiendo del momento de la firma.
  • Escritura de cancelación, trámite que se realiza en la notaría.
  • Anulación de la carga en el registro y gestoría.

Al terminar ese proceso, para constituir una nueva hipoteca se generarán estos gastos:



  • Comisión por apertura.
  • Tasación nueva del inmueble.
  • Gastos de la notaria, gestoría y Registro de la Propiedad.
  • Abono del IA.ID (Impuesto sobre tos Jurídicos Documentados).

Aspectos a evaluar al tramitar una hipoteca

En este sentido, antes de rehipotecar es importante verificar  varios aspectos de las hipotecas, como por ejemplo:

  • Cantidad total del préstamo.
  • Tipo de tasa de interés (fija o ajustable).
  • Tasa de interés con sus puntos asociados.
  • Tasa Anual Efectiva (TAE).
  • Costos de cierre del préstamo, incluyendo las comisiones del prestamista.
  • Plazo del préstamo.
  • Características de riesgo del préstamo como cláusula de pago global final, penalidades por pago anticipado, intereses, entre otras.

Para que no te arrepientas de los pasos que vas a dar, debes ser consciente en si puedes o no pagar la cuantía que te están prestando.

Por el prestamista no te preocupes. Siempre ofrecerán la cantidad que están dispuestos a prestar por la vivienda, pero como a ellos no les importan las circunstancias económicas o familiares, eres tú quien debe tener presente tus prioridades. Al final, debes evaluar si te conviene o no aceptar el trato que te ofrecen.

¿Cómo renegociar una hipoteca con la novación y la subrogación?

Existen varias maneras de renegociar una hipoteca. La primera es la novación, proceso que consiste en renegociar el contrato hipotecario con el mismo banco para mejorar algo en concreto. Algunas personas desean extender el plazo y otras aumentar el valor del préstamo.

En cuanto a la subrogación, el proceso consiste en trasladar la hipoteca de un banco a otro. Cuando esto ocurre, casi siempre es porque las condiciones que ofrece la nueva entidad son mucho mejores que en la primera.

En ambos casos, los gastos son diferentes porque los pasos a seguir son distintos. En la novación, es la persona que pide el préstamo la que debe cubrir con ciertos gastos en la gestoría o registro, mientras que en la subrogación prácticamente solo tienen que cubrir con el gasto de inscripción en el Registro de Propiedad porque el banco se encargará del resto.

Teniendo en cuenta esta información, los gastos por subrogación podrían parecer menores a los de novación.

No obstante, a largo plazo el ahorro por subrogar puede dar sus frutos. Lo importante es colocar todos los pros y contras en una balanza y, en caso de tener dudas, recurrir a un experto en el tema para obtener una asesoría más amplia.

¿Entonces, qué es mejor?

Aunque ambos procedimientos son legales y pueden realizarse en cualquier momento, lo cierto es que conviene más la ampliación. Primero porque es mucho más rápido, y segundo porque se gastará menos dinero en el momento de realizar los trámites.

De igual manera, al final lo que más importa son las prioridades de cada persona. Solo así podrán determinar qué es lo que más le conviene en un determinado momento.

 

Eva María

Me llamo Eva María y he trabajado durante más de 10 años en un banco. Actualmente soy asesora financiera y me apasiona todo lo que tenga que ver con la economía y las finanzas. Me considero experta en mi sector.

 

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